GDL 12/24: L'esecuzione di migliorie nel bene locato a cura dell'inquilino
non costituisce un motivo per domandare automaticamente un risarcimento al locatore
al termine della locazione
Una semplice autorizzazione del locatore a compiere lavori di modifica dell'ente locato non comporta automaticamente il diritto del
conduttore di ricevere un'indennità per i lavori svolti alla fine della locazione.
Al locatore non può essere opposta una prematura risoluzione del contratto di
locazione intervenuta per volere dell'inquilino, che
dunque in tale circostanza non può domandare un risarcimento per i lavori compiuti
nel bene locato.
Le condizioni per eventualmente applicare le norme sull'indebito arricchimento
devono essere valutate subordinatamente e previo esame di tutte le circostanze del
rapporto locativo.
Pretura del Distretto di Lugano in re M. / D. del 24 aprile
2008
Estratto dai considerandi
1. L'8 marzo 1988 il dr. D., in qualità di locatore, e il dr. M., in veste di conduttore, hanno concluso un contratto di locazione a far tempo dal 1° maggio 1988 avente per oggetto dei locali. L'utilizzo contrattuale previsto per tali locali, adibiti fino a quel momento ad uso abitativo, era di tipo commerciale (studio medico).
Nel contratto di locazione, al punto 21, le parti hanno inoltre pattuito quanto segue: "I locali vengono assunti così come visti. Migliorie e modifiche a carico del locatario, che viene autorizzato a fare le modifiche od istallazioni come a suo gradimento" (doc. B).
Il conduttore ha quindi provveduto a modificare i locali oggetto del contratto di locazione, così da renderli idonei ad accogliere il suo studio medico (doc. C, E e F).
1. In data 26 marzo 2002 il dr. M., tramite il suo legale, ha inoltrato al locatore la disdetta dei locali in parola per il 31 dicembre 2002 (doc. 3 plico UC; inc. 189/03). Vista la scadenza contrattuale pattuita, la locazione giungeva quindi a termine il 30 aprile 2003 (doc. 1 e doc. 7 plico UC; inc. 189/03).
In previsione di quest'ultima scadenza, il 29 aprile 2003 si è tenuto il sopralluogo per la riconsegna dei locali in presenza del perito comunale. Quest'ultimo, dietro richiesta del con-duttore, ha proceduto ad accertare le opere di modifica da questi eseguite all'inizio della relazione contrattuale (doc. D).
Il 12 maggio 2003 il patrocinatore del dr. M. si rivolgeva al dr. D. rilevando che i lavori di modifica svolti dal suo cliente all'ente locato all'inizio della locazione costituivano delle migliorie giustificanti la richiesta di pagamento di un indennizzo di fr. 189'323.--. Il dr. D. veniva quindi sollecitato ad avanzare una sua proposta per liquidare in via bonale la questione (doc. 4 plico UC; inc.189/03).
Con scritto 14 maggio 2003 il dr. D. evidenziava dal canto suo di mai aver richiesto o desiderato i lavori compiuti, ritenendo pertanto conclusa qualsiasi trattativa extragiu-diziaria (doc. 4 plico UC; inc.189/03).
2. Il 30 luglio 2003 il dr. M. ha adito il competente Ufficio di conciliazione rivendicando l'importo di fr. 189'323.-- a titolo d'indennità per le migliorie apportate all'ente locato (doc. 2 plico UC, inc. 159/03). Tramite istanza 22 settembre 2003 anche il dr. D. si è rivolto alla medesima autorità avanzando pretese risarcitorie riferibili allo stato in cui il dr. M. aveva lasciato i locali al termine del rapporto di locazione (doc. 1 plico UC, inc. 189/03).
In data 8 ottobre
4.a) Con istanza 4 novembre 2003 il dr. M. ha postulato dinnanzi a questa Pretura la condanna del convenuto al pagamento della somma di fr. 120'700.-- oltre interessi.
A mente dell'istante i lavori di miglioria da lui svolti all'inizio della locazione avrebbero apportato al bene locato un plus valore considerevole, riferibile in concreto alla somma ora pretesa. Avuto riguardo ai principi dell'art. 260a CO, la sua richiesta d'indennità sarebbe pertanto legittima e l'istanza in esame andrebbe accolta.
4.b) In sede di discussione il convenuto ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza. Secondo il dr. D., l'istante non avrebbe eseguito alcun lavoro di miglioria all'interno dell'ente locato: il doc. C agli atti non dimostrerebbe nulla al riguardo. Al rapporto stilato dal perito comunale in occasione del sopralluogo di consegna dei locali del 29 aprile 2003 (doc. D), non andrebbe inoltre riconosciuto alcun valore probatorio, atteso come il perito comunale, in quell'occasione, non abbia proceduto ad alcuna constatazione indipendente. Alla fattispecie di poi non andrebbe applicato l'art. 260a CO, i lavori oggetti del contendere essendo stati eseguiti prima dell'entrata in vigore della citata norma (1° luglio 1990). Applicabile al caso concreto sarebbe pertanto il diritto previgente, l'adempi-mento delle cui condizioni per il riconoscimento di un risarcimento per lavori svolti, l'istante non avrebbe tuttavia comprovato. Ad ogni modo - sempre a detta del convenuto - anche volendo applicare l'art. 260a CO al caso di specie, l'istante non potrebbe rivendicare alcunché, visto che i lavori, in parte, sarebbero stati eseguiti senza il consenso del locatore. Il convenuto ha poi concluso osservando come l'ente locato fosse stato riconsegnato in uno stato pietoso.
Con la replica l'istante si è riconfermato nella propria istanza. A suo dire al doc. D andrebbe conferito pieno valore probatorio in ordine all'accertamento relativo alle migliorie eseguite. Indipendentemente poi dall'applicabilità o meno dell'art. 260a CO al caso concreto, innegabile sarebbe la circostanza che avrebbe visto il convenuto dare il suo assenso in relazione all'esecuzione di lavori di miglioria all'interno dell'ente locato. A fronte di ciò, il dr. D. non potrebbe ora sottrarsi dall'indennizzare il dr. M. per i lavori da lui eseguiti a suo tempo; tanto più che, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto, tutti i lavori eseguiti avrebbero beneficiato del suo consenso in forza della clausola contrattuale pattuita.
Sempre a mente dell'istante, non corrisponderebbe al vero che i locali sarebbero stati riconsegnati in uno stato indecoroso. Ad ogni modo, il convenuto non avrebbe provveduto a notificare i difetti ora lamentati nei tempi e nei modi previsti dalla legge.
Con la duplica il convenuto si è sostanzialmente riconfermato nelle sue allegazioni.
Con le conclusioni parte istante ha ribadito le proprie allegazioni e argomentazioni contestando quelle avanzate dal convenuto. Secondo l'istante tutte le condizioni previste dall'art. 260a CO per richiedere un'indennità sarebbero date. Quest'ultima andrebbe poi fissata in ragione di fr. 64'031.05, somma corrispondente al corretto importo del valore residuo delle migliorie apportate. Quello appurato dal perito giudiziario (fr. 55'372.91) sarebbe infatti frutto di errori e contraddizioni, motivo per cui non andrebbe condiviso. Per quanto attiene all'applicabilità al caso concreto dell'art. 260a CO, essa sarebbe sostenuta dalla dottrina dominante. Ad ogni modo anche volendo applicare il vecchio diritto lo stato delle cose non muterebbe: le condizioni per il riconoscimento di un'indennità per i lavori eseguiti sarebbero infatti comunque date.
Con le conclusioni il convenuto si è riconfermato nella propria domanda ad integrale reiezione dell'istanza con argomentazioni che verranno riprese, per quanto neces-sario, nei considerandi che seguono.
5.a) Come dianzi evidenziato il contratto di locazione in oggetto è stato stipulato l'8 marzo 1988, con inizio dal 1° maggio 1988 (doc. B), ed è terminato il 30 aprile 2003. Contratti di questo genere, segnatamente relazioni contrattuali concluse mentre era in vigore il vecchio diritto e che hanno continuato ad esplicare effetti anche dopo l'entrata in vigore del nuovo diritto (1° luglio 1990), presentano alcuni problemi di diritto transitorio. In particolare nel caso concreto si pone la questione a sapere se alle pretese avanzate dall'istante vada applicato l'art. 260a CO (così come preteso dalla parte istante) o il vecchio diritto (come sostenuto dal convenuto).
5.b) La dottrina non ha risposto alla questione in maniera unanime. Infatti, a fronte di autori che sostengono l'applicabilità del vecchio diritto a lavori svolti prima del 1° lu-glio 1990 (Svit, Kommentar, N. 15 ad art. 260-260a; Weber, in Basler Kommentar, OR I, N. 11 alle note preliminari degli art. 253-274g CO), ve ne sono altri che vogliono vedere applicato l'art. 260a CO (Gmür, Vom alten zum neuen Mietrecht (intertemporale Fragen), Zurigo 1990, pag. 11).
Ciò detto, va altresì rilevato che la seconda opinione dot-trinale riportata non ha trovato applicazione in praticamente nessuna delle decisioni emanate al riguardo sia a livello federale sia a livello cantonale.
Il Tribunale federale ha più volte ribadito il concetto
secondo cui determinante per la decisione del diritto applicabile è la data in cui
i lavori sono stati eseguiti. Pertanto, secondo l'Alta Corte, la questione
legata al pagamento di un'in-dennità dovuta al conduttore per migliorie da lui effettuate,
deve essere giudicata in base al vecchio diritto allorquando
i lavori che hanno dato luogo al plus valore sono stati effettuati prima del 1°
luglio 1990 (DTF dell'8 aprile 1997,
5.c) Nel caso
in esame non si ravvisano motivi per discostarsi dalla giurisprudenza dominante
in materia, tanto più che la giustificazione apportata da Gmür
per vedere applicato l'art. 260a cpv. 3 CO (che è il capoverso che qui interessa)
in ogni caso e indipendentemente dalla data dei lavori svolti, sta nell'attribuzione
alla norma di un carattere imperativo (Gmür,
op. cit., pag 12); tesi quest'ultima avversata dalla dottrina dominante e dalla
giurisprudenza che attribuiscono all'articolo in questione un carattere prettamente
dispositivo (DTF 124 III 149, consid. 5; DTF del 17 aprile 2007,
In conclusione, essendo i lavori oggetto della contestazione stati compiuti prima del 1° luglio 1990 (doc. F, 2 e 3 e audizione testimoniale B. dell' 8 marzo 2004), per dirimere la presente vertenza va applicato il diritto vigente prima del 1° luglio 1990.
6.a) Le vecchie disposizioni di legge non prevedevano espressamente come doveva essere regolata, alla fine della locazione, la questione delle migliorie apportate dal locatario alla cosa locata (Guinand, Le sort des ameliorations faites par le locataire lors de la resiliation du bail, SJ 1982, pag. 145 e segg.).
La questione era regolata dalla giurisprudenza che aveva stabilito che il conduttore
poteva richiedere un'indennità alla fine della locazione se nell'accordo datogli
a suo tempo dal locatore in ordine all'esecuzione dei
lavori di miglioria era contemplata tale possibilità; in caso contrario, il conduttore
non poteva pretendere alcunché a meno che il contratto di locazione fosse stato
disdetto prematuramente dal locatore o dal conduttore per un motivo legittimo. In
questo caso il conduttore poteva richiamarsi all'art. 62 CO e pretendere il versamento
di un'indennità (DTF 54 II 425; DTF 104 II 202; DTF 105 II
92; DTF dell'8 aprile 1997,
6.b) Nel caso concreto è fuor di dubbio che non è intervenuto alcun accordo tra le parti in ordine ad un'indennità da ver-sare dal locatore al conduttore alla fine del contratto. Il punto 21 del contratto di locazione (doc. B) chiarisce unicamente il fatto che il conduttore è autorizzato a fare le modifiche da lui reputate necessarie e che i relativi costi sono a suo carico; oltre a ciò il contratto non rivela, in particolare nulla dice circa un'eventuale pretesa del conduttore alla fine del contratto.
Chiarito il fatto che da una semplice autorizzazione del locatore a compiere dei lavori di modifica all'ente locato, il conduttore non può dedurre un diritto a ricevere un'indennità alla fine della locazione (Guinand, op. cit., pag. 151), occorre altresì osservare che il silenzio del contratto al riguardo non è una lacuna che il giudice deve colmare in virtù dell'art. 2 cpv. 2 CO. In effetti quest'ultimo articolo non si applica quando le parti come nel caso in esame - non hanno regolato una questione secondaria e nemmeno hanno riservato il regolamento della medesima a un ulteriore accordo (DTF 83 II 522, consid. a).
Ciò posto l'istante, in linea di principio, non potrebbe quindi rivendicare alcunché per i lavori a suo tempo svolti. Resta da valutare se nella fattispecie le condizioni previste dalla giurisprudenza per permettere al conduttore di richiamarsi all'art. 62 CO sono adempiute.
6.c) Nonostante il contratto di locazione tra le parti sia durato 15 anni, lo stesso è stato disdetto dall'istante prematuramente. Rilevante per la questione che qui ci occupa è infatti l'ammortamento dei lavori eseguiti nell'ente locato intervenuto nel corso degli anni. Il perito giudiziario ha valutato che alla fine del rapporto di locazione il valore residuo dei lavori svolti dall'istante era di fr. 55'372.91 (cfr. perizia agli atti). Ben si può pertanto affermare che il rapporto contrattuale è stato disdetto prematuramente. Altra sarebbe stata la situazione se alla fine della locazione il valore residuo delle opere fosse stato pari a zero.
6.d) Come evidenziato, al fine di riconoscere all'istante un diritto ad un'indennità sulla base dell'art. 62 CO, occorre inoltre che il contratto sia stato disdetto dal locatore per un legittimo motivo. Secondo la dottrina si é in presenza di un motivo legittimo quando la disdetta data dal conduttore poggia su motivi gravi come lo potevano essere quelli previsti dall'art. 254 cpv. 3 vCO (presenza di difetti alla cosa locata costituenti un pericolo per la salute del conduttore), dall'art. 255 cpv. 1 vCO (deterioramento dell'ente locato) o dall'art. 269 vCO (presenza di circostanze gravi che rendono intollerabile la continuazione della relazione contrattuale) (Guinand, op. cit., nota 62).
Nella specie il contratto di locazione agli atti è stato disdetto dal conduttore (doc. 3, plico UC; inc. n.189/03); il motivo a monte della disdetta non viene tuttavia indicato nel citato documento e nemmeno viene chiarito dall'istante nei suoi allegati successivi.
Il convenuto, nella sua istanza all'Ufficio di conciliazione del 22 settembre 2003, spiega che l'istante ha inoltrato la disdetta in vista del trasferimento del suo studio medico (doc. 1 plico UC; inc. 189/03). Tale circostanza, che peraltro è stata evocata dal locatore stesso, nulla rileva tuttavia circa le ragioni che hanno indotto l'istante a spostare il suo studio medico, e quindi di riflesso a disdire il contratto di locazione in essere con il convenuto.
Ciò detto, risulta pertanto chiaro che allo stato attuale non è assolutamente dato di sapere il motivo precipuo per cui il conduttore ha disdetto la locazione in parola. Pure evidente è che spettava all'istante chiarire questo fatto e comprovarlo. Era lui che doveva dimostrare e provare l'esistenza di uno dei motivi sopra riportati o quanto meno l'esistenza di altre ragioni altrettanto imperative (come lo potrebbero essere dei motivi di lavoro) che lo hanno obbligato a disdire il contratto di locazione con il dr. D.. Egli è rimasto invece del tutto silente al riguardo sia in termini di allegazioni che in termini di prove.
Non avendo l'istante comprovato l'esistenza di un motivo legittimo che lo ha indotto a disdire prematuramente il contratto di locazione, le condizioni per l'applicazione dell'art. 62 CO non possono pertanto essere ritenute adempiute. Ne discende che la richiesta di condanna al pagamento della somma di fr. 64'031.05 oltre interessi a titolo d'indennizzo per i lavori svolti va respinta.